房地产行业进入马拉松阶段 民营房企称需要“安全边界”

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中房报
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8月31日,世茂集团(股票代码0813.HK)以13.36元收盘,相比前一个交易日上涨4.96%。

9月1日,瑞银发表报告,维持对合景泰富(股票代码01813.HK) 买入评级,认为公司撇除物管后的估值部分被低估。

这两家民营房企均在8月30日发布了中期业绩报告,资本市场和机构的评级反馈,或许能体现目前市场对民营房企经营现状的矛盾心理。

“世茂今年会采取一个比较谨慎的防守型策略,多销售、多回款,我们也在严控公司的投资,不去拿贵的土地,会引进更多的合作。”在8月30日的中期业绩会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛对今年的投资策略定了调。上半年,该公司录得了1528亿元的销售额,但只拿了总价201亿元的土地。

同一天,合景泰富的管理层也透露,只有看到相对来说利润合理的资源和土地,公司才会跟进。今年上半年,该公司只通过招拍挂拿了2个项目,总地价13亿元。

8月31日,融创中国董事会主席孙宏斌在业绩发布会上直言,下半年的市场压力会比较大,要给自己留出比较安全的边界,预计下半年权益拿地销售比将控制在20%以内。

危机感在不断蔓延,上半年多家民营房企都捂紧了钱袋子,严控土地支出,投销比远远低于40%的要求。按照富力地产董事长李思廉的说法,所有公司都在拼命地提高现金流。

中南建设总经理陈昱含说,就拿地而言,从来没有一个饿死的,只有撑死的。在行业竞争进入马拉松阶段时,“这个时候更讲究配速,更讲究自我的节奏”。

民营房企上半年买地少了

在“三道红线”、集中供地等金融和土地政策的综合影响下,上半年,房企的投资分化趋势越发明显,凭借健康的财务指标、较低的融资成本,央企、国企积极吸纳土地,而民营房企则态度谨慎,有意放慢了扩张步伐。

根据世茂集团的业绩报告,上半年,该公司实现合约销售额1528亿元,较去年同期上升38.3%,依然保持在“三道红线”的绿档,其中,扣除预收款后的资产负债率为68%,净负债率50.9%,现金短债比为1.9倍。即便财务安全,销售额大增,但世茂集团同期只拿了19宗地,新增土地储备约301万方米,相比2020年上半年的1232万方米有着大幅的收缩。上半年,世茂集团新增土储的总价为201亿元,权益地价仅118.15亿元,购地金额只占了销售额的13%。

合景泰富买得更少,上半年只通过招拍挂在广州、天津拿了2个新项目,新增总建筑面积51万方米,总土地款13亿元。按72%的权益比计算,其权益土地支出只有9.36亿元。同期,该公司上半年的预售额为562亿元,实现了高达53%的增长。

2021年上半年,富力地产也只买了4块地,新增权益土地储备建筑面积仅为55.5万方米,同比下降77%,权益土地金额19.5亿元,同比下降68%,权益投销比仅有4%。

阳光城上半年的全口径销售金额同比增长12.56%至1013.14亿元,权益销售金额同比增长11.92%至648.80亿元。期内,该公司以权益对价123.72亿元合计补充权益土地储备约429.18万方米。按权益计算的投销比约19%。而去年同期,阳光城是以权益对价327.95亿元补充了权益土地储备约404.63万方米,投销比高达56.6%。

雅居乐在上半年新增了22个项目,预计总建筑面积约304.3万方米,总土地金额为216.35亿元,占753.3亿元销售金额的28.7%。

上半年,中国奥园新购置107.1万方米土储,总购地支出约70亿元,与去年同期695万方米的新增土储面积相比,投资力度大为减弱。据介绍,过去该公司都将合同销售额的30%-40%用作购地预算,而今年的预算将控制在20%以内。

在8月31日的业绩会上,融创中国的管理层也透露,预计下半年权益拿地销售比将控制在20%以内,全年权益拿地销售比将控制在30%以内。

“我们现在需要安全”

压缩购地开支,与土地市场、销售市场的现状和开发商的资金状况息息相关。不少公司是嫌上半年的土地太贵了,许世坛直言,22城集中供地土拍都特别贵,甚至60%可能要亏本的,“我觉得就没有必要去拍一块地要亏本或者是不赚钱”。据其透露,世茂集团参拍了杭州首批集中供地超过20个地块,但是土地成本都超出了预期,最终空手而回。

宝龙地产总裁许华芳强调不拿贵地、不借贵钱。他表示,上半年在集中供地的城市,该公司一块地都没有拿,因为无法达到公司30%的毛利率要求。“算来算去还是上海最好,其他地方利润都特别薄。”

中国奥园也密切关注了上半年集中供地的情况,发现开发商获取土地的积极还是比较高,虽然成交的面积对比往年有所下降,但是土地的单方造价有了明显的提高。

“对拿地来说,从来没有一个饿死的,只有撑死的,对我们来说,审慎经营会放在第一位。”陈昱含表示,集中供地带来很多不确定,该公司将以规避热点的方式,将投资重心转向非两集中的城市。

富力地产减少买地是为了保障充足的流动。今年上半年,该公司的总负债已经大幅减少了184亿元,但“三道红线”依然处于红档。未来1年,富力地产都将围绕“三道红线”的要求增加现金流、减少负债,减少购地支出便是其中一项举措。

融创中国更多是从市场状况来考虑当下投资的风险。该公司董事会主席孙宏斌在业绩会上直言,下半年的市场压力比较大,主要来源于两个方面,一是因为有些企业压力比较大就开始降价,另一个就是国家的政策比较坚决,让大家对房价有了不上涨的预期,而且现在经济压力也比较大,大家的购买力受到了影响。他解释,基于下半年销售压力和融资压力比较大的判断,融创减少购地预算,给自己留出比较安全的边界。如果还像过去一样拿地,会吞掉很多利润。“我们现在需要安全。在这个目标下拿地就必须这样,这就是选择。”

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