LPR利率转换倒计时 LPR未来走势如何?

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国际金融报
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“自贷款利率换‘锚’以来,1年期LPR利率已下调4次,累计下调40个基点,从4.25%降为3.85%;5年期LPR利率下调3次,累计下调20个基点,从4.85%降至4.65%。”

距离房贷合同转换的最后期限还有不到二十天,五大行8月12日齐发公告,帮助“选择困难症”人群做决定。

工行、建行、农行、中行和邮储银行均发布《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换LPR的公告》称,将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR定价方式。

公告同时明确,批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

对于统一进行调整,工商银行客服人员告诉《国际金融报》记者,前期很多客户操作不便,银行也是出于方便客户操作考虑,8月24日之前自己可以通过手机银行等渠道选择哪种还款方式。如果是8月25日统一批量转换的话,利率调整周期、利率调整日与原合同保持不变。

定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。转或不转,这是个问题。面对日渐逼近的截止日期,房贷一族还有最后的选择机会。

《国际金融报》记者采访了中原地产分析师卢文曦、民生银行研究院宏观经济研究中心副主任王静文、易居研究院智库中心研究总监严跃进,对读者关心的LPR相关问题作出解答。

LPR怎么算

2019年8月17日,央行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。这是利率市场化的重要一步。那么,LPR机制下的房贷利率和之前有何不同?

王静文:新的LPR形成机制有四个要点:

一是LPR与MLF(中期借贷便利)相挂钩,以MLF加点方式报价;二是在原来一年期基础上,增加了5年期LPR报价;三是扩大了报价行的范围,由10家扩大至18家;四是由原来的每日报价改为每月报价,固定在每月20日。

LPR机制下,房贷利率由LPR加点方式决定,而LPR会跟随MLF利率浮动,所以LPR机制下的房贷利率就由原来的固定利率制变成了浮动利率。

卢文曦:个人计算LPR的贷款利率,是根据银行报的LPR价格,上下加点或减点,即LPR利率+固定点差(可为负)。

LPR房贷利率和之前最大的不同就是一个“动”一个“静”。以往房贷利率完全根据央行报价而定,什么时候央行报价动了,贷款利率再变。我个人觉得每月一报的LPR,从反映市场资金真实使用状况来看,比央行的报价要及时的多。

严跃进:根据此次五大行公告,通过一个简单的案例来进行分析。

张先生在2015年的时候买过一套房,向工行贷了100万元,约定30年内偿付完毕,当时是参考“央行基准利率*(1+浮动比例)”的方式计算月供额的。

而到了现在,由于工行的政策发布,那么后续将“被强制”调整定价公式,即参考“LPR+基点”的方式来计算月供额。其中LPR以每年元旦时的LPR为准,而基点=今年8月份的利率-去年底的LPR,这个基点在未来年份永远不变。

如何选择重定价日

据记者了解,多家银行可选择的重定价日为每年1月1日,或按贷款放款日对应的日期。那么,每年1月1日和贷款日对应日哪种更划算?

王静文:如果要尽快享受利率下行带来的房贷成本节约,可选择贷款日对应日调整。

卢文曦:就今年而言,由于今年是转换年,所以两个选项都享受不到优惠。

举个例子,我以前根据央行报价利率是5.6%,今年哪怕决定转换成LPR,也仍然享受不到目前4.65%的LPR利率,还是以5.6%的利率还贷。就算你是3月份成功转换了LPR,今年也享受不到下调的LPR,仍然要看明年1月1日的LPR报价,再计算明年的数值。

今年为了平稳过渡,从银行角度而言是不希望贷款利率出现变动的,因为年中利率数值有变动的话工作量是非常庞大的。

如果选重定价日,那要具体看房贷放款是几月,如果是6月21日,那么就看每年6月20日的具体LPR报价,如果当月报价低,那么当即就能享受优惠。

LPR未来走势如何

利率换“锚”之后,房贷利率的变化与LPR的走势正相关。那么,LPR走势和哪些因素有关?长期来看,究竟是选LPR还是固定利率更划算?

卢文曦:我个人认为,相差不大。对于个人贷款者而言,如果现在手里的贷款利率不高,比如只有3%、4%,那么选择固定利率比较好,因为未来可能不会跌那么低。但如果利率接近5%,那就波动一下吧。坦率地说,一般贷款年限比较长,可能15年左右,在这么超长的周期里,利率本身就存在上行和下行的周期,可能最后上涨和下跌的幅度都会相互抵消,所以还贷者不用过分紧张焦虑。

至少在未来1至2年,我认为LPR下行的可能性比较大,短期内可以享受利率下行的优惠,减少些月供。其实LPR还是与市场货币有关,市场货币充裕那么LPR总有下降的趋势。

王静文:LPR根据MLF利率决定,MLF为央行的政策利率,主要根据经济的冷热情况调整。

自贷款利率换“锚”以来,1年期LPR利率已下调4次,累计下调40个基点,从4.25%降为3.85%;5年期LPR利率下调3次,累计下调20个基点,从4.85%降至4.65%。

考虑到中国经济未来将进入中速甚至中低速期,加息可能性不大,预计政策利率和LPR均将以回落为主。长期来看,选择LPR应该比固定利率更划算。

严跃进:目前LPR数据已维持4个月不动,保持在1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。我个人认为,短期内LPR再下调的可能性不大,毕竟疫情下压力较大。

但普遍来讲,还是推荐购房者选择浮动利率,涨涨落落还是好一点,如果选择固定利率会面临没有选择面的情况。(记者 曹韵仪)

THE END
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LPR利率转换,购房者
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