6至7月是毕业季，也属于传统租房旺季，北京房租却罕见下跌了。同时，北京房价，在去年跌跌不休的情境中挣脱，迎来上涨的小阳春。
北京楼市，未来走势如何?
01 北京房租下跌了
市场上流传，“北京房租十年罕见普降”。
据贝壳研究院数据，北京6月租赁市场的交易量环比下降19.0%，租金则同比下跌5.0%。
从上图可以直观地看到，疫情对北京租房市场有明显冲击，租金水平随着疫情状态波动。
因为疫情，北京租房市场失去了春节旺季，业主和机构都降低报价，以求减少空置，促成交易。
据悉，春节以来，北京一套房源从挂牌到出租，平均时长为2个月，业主在原报价基础上主动降价，降幅约为5%。
6月疫情反弹，北京又同毕业租房旺季失之交臂。这次受疫情影响严重的大兴区和丰台区，小区封闭式管理，租房交易量环比下降41.7%和37.1%。
长期来看，北京房租持续下跌不太现实，相信疫情过去，北京租房市场会逐渐恢复正常。
02 北京房价上涨了
北京房价上涨了。
贝壳研究院数据显示，5月北京二手房均价单月上涨4321元/平米，环比涨幅7.43%。简单算下，一套90平的房子，单月上涨39万元。
从数据走势图上，也能明显看到北京房价4月开始触底反弹，节节攀升。
可是，北京房价真涨了吗?
北京房价自2017年调控以来，持续下跌。从北京二手房季度成交均价同比走势图可以看出，北京2020年Q2(3~ 6月)房价同比走势稍有抬头。
2020年上半年的成交均价比去年同期下降2.3%，比2018年同期下降0.7%。
其实，北京这轮二手房价抬头，很大原因在于——西城区学区房政策调整，刺激了购房需求，成交价格带动效应明显。
北京在二手住房成交量上，尚未恢复至去年水平。
贝壳研究数据显示，2020年上半年，北京实际二手房成交量环比增长约4.3%，同比下滑约13.1%。受疫情影响上半年成交水平为自“317”政策以来近四年同期最低。
北京楼市，还没有进入上升的大行情。疫情过后，释放的购房需求消耗后，市场会回归理性。
有一点可以肯定的是，这次北京房价真的触底了。
03 北京楼市，涨价很难
房价、房租和城市新增人口息息相关。新增人口影响着住房供需变化，决定租金和房价的高低。新增人口多，住房供不应求，租金和房价则水涨船高，反之则降低。
北京常住人口连续三年下降，累计减少19.3万。2019年底常住人口2153.6万人，比2108年末减少0.6万。根据《京津冀协同发展规划纲要》，2020年北京人口控制在2300万以内。
按照北京市疏解非首都功能，腾笼换鸟要求，北京的租赁和住房市场，失去了新增人口的支撑。
不能否认，北京聚集了大量高校、高科技企业和最有钱的人群。但是人口基数，才是维持市场的重要生力军。
近年来，清华北大学子北雁南飞，去上海、深圳和杭州发展的趋势也很明显。北京疏解走的，并不仅是街头巷尾的小贩，还有那些难得的人才。
失去新增人口的北京，未来房价和房租想要大行情，真的很难。
