购买公寓时要厘清产权 避免掉入“返租”陷阱

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广州日报
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价比高、周边配套好、租金回报高,这三大优点正在吸引着许多置业者将目光投向公寓。数据显示,自2017年以来,一直在底部徘徊的公寓市场走出了一波“逆袭”。与此前有所不同的是,目前许多公寓项目,尤其是位于优质地段、商业配套完善的优质项目购买者都是以自住为主。对此,业内人士指出,公寓是一个看似门槛低,实则对买家的资金流动、对标的认知度要求都很高的领域,购买之前还需做足功课,看清风险。  文、图/广州日报全媒体记者龙乐乐

置业故事

小熊在2015年入手了一套50方米的复式公寓,位于番禺万博CBD。六年过去了,他对于自己的这次置业很满意。由于位置优越,周边有诸多科技企业进驻,而这种复式公寓又深得年轻的科技新人类们喜爱,使得租金收益颇为丰厚。

而小肖则是期购买的公寓,原因很简单:方便。在天河智慧城工作的他此前居住的是公司在周边为员工租住的公寓。“太方便了,下楼过马路就到公司;游泳、健身、吃饭购物都在作为公寓配套的购物中心搞定。”不久之前,刚刚跳槽到新公司的小肖索找房东把公寓买了下来:“新公司也在附惯了这么方便的生活,不想换了。”

公寓让吴女士心动的原因则是高价比。吴女士刚刚购入一套约90方米的公寓,准备和母亲一起居住。“价比真的很高,价格大约是同一个楼盘住宅的五六成,但江景、配套都是一样的。”吴女士的目标是用比较合理的价格,得到好的居住体验,至于升值潜力、学位资源等都不在她的考虑范围。

成交活跃优质产品集中入市

多方数据显示,几个月广州的公寓市场,呈现出供需两旺的局面。根据中原研究院发布的8月公寓市场报告显示,广州公寓市场在供应上呈现“张弛有度、隔月集中放量”的特点。而成交方面热度则有明显提升,连续两个月突破1400套,7月成交为1557套9.02万㎡,成交量环比微涨2%。由于两个月广州公寓市场成交活跃,因此到7月末公寓库存量小幅下滑4%至131万㎡,去库存周期亦由上月的19.6个月下降至18.1个月。

据广州中原研究发展部监测,下半年广州全新商业项目入市加快,为市场带来充足的供应,预期后续开发商会有不少推售动作,带动市场成交。尤其值得注意的是,期不少大型开发商的公寓产品集中入市,例如保利天汇的公寓产品、越秀旗下的星汇海珠湾及天荟江湾等都集中推出市场,知名开发商强大的运营能力为公寓市场带来了久违了的话题度。

追求“居住体验”带旺公寓成交

“如果单纯从成交数据来看,公寓市场只能说处在一个回升的阶段。但是市场上有一些新的动向,带来的不仅是热度,可能还会对整个市场格局产生影响。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓指出,过去几年,整个公寓市场比较冷,开发商的“危机感”使得他们在公寓产品的开发上格外上心,因此目前市场上占据着核心地段、产品实力强大的优质公寓产品较多。

记者走访多个目前在售的热门公寓项目发现,销售中心的人气颇旺。同时,在销售中心的设置、样板房的创新设计方面,开发商也可以说别出心裁,几乎与住宅项目毫无区别。

“周边的居住氛围成熟,购买我们项目的人70%的都是用于自住。”海珠区某热门公寓项目的销售人员如此告诉记者。自住需求旺盛,也是时下的公寓活跃成交背后区别于以往的重要表现,“90后”“95后”的置业理念正在发生深刻的变化。“由于在父母一辈已经完成了购置住宅,使得年轻人对于住宅所携带的功能,例如落户、学位等没有迫切需求,反而更关注‘居住体验’本身。”肖文晓对此解读道。

在这种背景下,优质公寓本身的私密、地段优势、管理水以及相比同等地段住宅的价格优势就显现出来了。供应端上,高端优质的公寓产品涌现,正好契合了需求端上年轻置业者们对于居住体验的追求,从而共同提升了公寓市场的活跃度。

【提醒】购买公寓需提高产品鉴别力

“其实对于大多数置业者来说,我还是不建议购买公寓的。”一位业内人士透露,最主要是由于公寓的二手交易需要缴纳高额税费,税率在10%~20%之间,因此流动较差。“年轻人总要成家立业,到时如果想置换更合适自己的产品时,公寓出售会比较困难。”此外,尽管目前公寓市场上优质产品较多,但看似低总价、高租金回报的背后,需要极强的产品鉴别能力。

首先需要厘清的便是产权问题。目前市场上还存在着部分“小产权公寓”,这类产品的本质是一份“长期租约”,与产权公寓有着根本区别,因此要特别关注公寓项目的预售许可证、土地质等。其次要在返租的问题上擦亮眼睛,“部分有返租条款的公寓,反而是地段和产品不太好,返租价格明显高于市场租金的,待返租期结束才发现租不出去。”该人士表示。

“适合购买公寓的有两类人:完全满足于公寓本身的居住体验的以及已经完成住宅产品的配置的。”肖文晓说。(龙乐乐)

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