据中指研究院研究报告显示，5月，各地楼市政策出台频次有所放缓，部分核心一二线城市优化调控政策，但居民置业意愿整体处于低位，房地产市场活跃度进一步回落。1-5月，全国商品房销售面积同比降幅扩大，商品房销售额同比增幅收窄。其中，5月单月全国商品房销售面积同比在连续2个月小幅增长后转负。各区域市场表现均走弱，但东部地区市场韧性相对较强，1-5月，东部地区商品房销售面积同比增长5.2%，销售额同比增长14.9%，5月单月均延续小幅增长态势；中部地区和西部地区销售面积累计同比继续下降。
中指研究院数据显示，2023年1-5月，商品房销售面积为4.6亿平方米，同比下降0.9%，降幅较1-4月扩大0.5个百分点，5月商品房销售面积为0.9亿平方米，同比下降3.0%(单月增速为调整基数后测算)。其中，1-5月住宅销售面积为4.1亿平方米，同比增长2.3%，办公楼销售面积同比下降17.0%，商业营业用房销售面积同比下降21.8%。主要指标如下：
一、需求
(资料图)
1-5月商品房销售面积同比下降0.9%，5月单月同比下降3.0%
图：2014年至今全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速
数据来源：中指数据CREIS(点击查看)，国家统计局
销售面积：2023年1-5月，商品房销售面积为4.6亿平方米，同比下降0.9%，降幅较1-4月扩大0.5个百分点，5月商品房销售面积为0.9亿平方米，同比下降3.0%(单月增速为调整基数后测算)。其中，1-5月住宅销售面积为4.1亿平方米，同比增长2.3%，办公楼销售面积同比下降17.0%，商业营业用房销售面积同比下降21.8%。
销售额：2023年1-5月，商品房销售额为5.0万亿元，同比增长8.4%，较1-4月收窄0.4个百分点，5月商品房销售额为1.0亿元，同比增幅大幅收窄至6.8%。其中，1-5月住宅销售额为4.5万亿元，同比增长11.9%，办公楼销售额同比下降17.4%，商业营业用房销售额同比下降18.2%。
二、供应
1-5月房地产开发投资、新开工面积降幅继续扩大
图：2014年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速
数据来源：中指数据CREIS(点击查看)，国家统计局
房地产开发投资额：2023年1-5月，全国房地产开发投资额为4.6万亿元，同比下降7.2%，降幅较1-4月扩大1.0个百分点;5月，全国房地产开发投资额为1.0万亿元，同比下降10.5%。其中，1-5月住宅开发投资额为3.5万亿元，同比下降6.4%，占房地产开发投资比重为76.2%。
图：2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速
数据来源：中指数据CREIS(点击查看)，国家统计局
房屋新开工面积：2023年1-5月，全国房屋新开工面积为4.0亿平方米，同比下降22.6%，降幅较1-4月扩大1.4个百分点;5月，全国房屋新开工面积约为0.9亿平方米，同比下降27.3%。其中，1-5月住宅新开工面积为2.9亿平方米，同比下降22.7%。
房屋施工面积：2023年1-5月，全国房屋施工面积为78.0亿平方米，同比下降6.2%，较1-4月降幅扩大0.6个百分点。其中，住宅施工面积为54.8亿平方米，同比下降6.5%。
房屋竣工面积：2023年1-5月，全国房屋竣工面积为2.8亿平方米，同比增长19.6%，较1-4月提升0.8个百分点。其中，住宅竣工面积为2.0亿平方米，同比增长19.0%。
三、资金来源
1-5月房企到位资金同比降幅扩大至6.6%，其中个人按揭贷款同比增速较1-4月扩大4.0个百分点
图：2014年至今全国房企到位资金同比增速及2023年1-5月各项资金来源同比增速对比
数据来源：中指数据CREIS(点击查看)，国家统计局
房地产开发企业到位资金：2023年1-5月，房地产开发企业到位资金为5.6万亿元，同比下降6.6%。
国内贷款：2023年1-5月，国内贷款为0.7万亿元，同比下降10.5%，较1-4月降幅扩大0.2个百分点;占比为12.8%，比上年同期下降0.5个百分点。
自筹资金：2023年1-5月，自筹资金为1.6万亿元，同比下降21.6%，较1-4月降幅扩大2.2个百分点;占比为29.1%，比上年同期下降5.8个百分点。
定金及预收款：2023年1-5月，定金及预收款为2.0万亿元，同比增长4.4%，较1-4月扩大0.4个百分点;占比为35.5%，比上年同期提升3.8个百分点。
个人按揭贷款：2023年1-5月，个人按揭贷款为1.0万亿元，同比增长6.5%，较1-4月扩大4.0个百分点;占比为18.5%，比上年同期提升2.3个百分点。
四、解读
中指研究院表示，5月，各地楼市政策出台频次有所放缓，部分核心一二线城市优化调控政策，但居民置业意愿整体处于低位，房地产市场活跃度进一步回落。1-5月，全国商品房销售面积同比降幅扩大，商品房销售额同比增幅收窄。其中，5月单月全国商品房销售面积同比在连续2个月小幅增长后转负。各区域市场表现均走弱，但东部地区市场韧性相对较强，1-5月，东部地区商品房销售面积同比增长5.2%，销售额同比增长14.9%，5月单月均延续小幅增长态势;中部地区和西部地区销售面积累计同比继续下降。
从高频数据来看，根据中指数据，进入6月，重点50城商品住宅周度成交面积环比连续下降，上周(6月5日-11日)环比下降23%，成交面积整体处于2月以来相对低位，整体来看，当前房地产市场下行压力较大，购房者置业信心不足。6月作为房企年中冲刺关键节点，若支持政策能够进一步落地，在房企大力推盘和促销之下，市场情绪有望好转，但全国市场高基数效应逐渐显现，6月全国商品房销售规模同比降幅或较大，不同城市市场分化或进一步加剧。
供应端，1-5月，在销售端表现低迷、企业融资规模下降影响下，房屋新开工面积和房地产开发投资累计同比进一步下降，降幅分别为22.6%、7.2%，较1-4月分别扩大1.4、1.0个百分点。5月单月，房地产开发投资、房屋新开工绝对规模仍处低位，同比降幅较大，其中投资额降幅超10%，企业投资意愿明显不足。企业融资方面，根据中指监测，房地产企业非银环比下降27.2%，信用债发行显著下降，企业资金面继续承压。短期来看，在销售回款、融资均未明显改善下，房企现金流仍面临较大挑战，直接制约着企业的开工、投资积极性，新开工、房地产开发投资额难现明显改观。另外，今年以来，竣工表现持续向好，同比增幅持续扩大，对房地产开发投资提供一定支撑，短期竣工仍有继续修复预期。
中指研究院认为，从宏观环境来看，5月，我国消费、投资、出口均转弱，宏观经济下行压力较大，宏观政策存在进一步发力空间。6月15日，央行开展2370亿元MLF操作，利率下调10个基点，或在6月20日带动5年期以上LPR下调。整体来看，短期宏观政策有望继续发力稳经济，房地产政策的优化预期也在增强。
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