4月楼市整体供求增长动能转弱。重点30城供应显著缩量,降至近5年来同期新低,成交环比下降27%,绝对量基本恢复到本轮行情启动时2月同期水平,同比受去年疫情基数较低影响,增长37%,仅北京、深圳、成都、西安4城环比尚能保持增势。地市层面,4月成交规模仍在较低位,由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳,房企竞拍积极性显著提升,整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。受预供地制度的影响,月内流拍率维系在11%的相对低位。
01新增供应
(资料图片)
5年同期最低,一线同环比“腰斩”、仅郑榕显著放量
4月,30个重点城市新增供应1333万平方米,环比下降35%,同比下降19%,相较2019-2021年同期更是腰斩。究其原因,一方面,3月房企为了抢收客户加速供货,使得部分供应前置,4月面临较大供货压力。另一方面,3月下旬开始一些城市来访、认购等先行指标均出现转弱迹象,市场观望情绪又起,房企的推盘积极性也随之下滑。
分能级来看,4个一线城市整体预计供应192万平方米,环比下降45%,同比下降42%,前4月累计同比转负。北京供应大幅缩水,本月仅有4个项目取证,供应规模低至9万平方米,同、环比均下降90%以上。上海、广州经历上月集中推售潮后,本月供应节奏明显放缓,环比分别下降49%和32%。4城中唯有深圳供应继续改善,环比微增8%,同比翻番,龙岗、光明、龙华依然供给主力区域,供应占全市近7成比重。
26个重点二三线城市合计供应1141万平方米,环比下降33%,同比下降13%,前4月累计同比增幅收窄至6%。环比来看,近9成城市供应规模有所回调,武汉、天津、昆明等环比腰斩。重点二三线城市中仅长沙、郑州、福州供应面积高于上月,譬如长沙4月末2周供应开始发力,房企为备战五一加快推货节奏,其中供货大户岳麓区规模超18万平,占比约3成。同比来看,6成城市供应不及去年同期,南京、南宁、昆明等缩水最为明显,杭州、济南等同比小幅增长,长春、成都等同比增幅较大的城市,大多是因为去年疫情影响取证进度导致供应基数偏低。
02 新房成交
环比降27%与2月相当,前期率先回暖二三线跌幅皆近腰斩
4月整体成交规模由升转降,市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。据CRIC监测,30个城市商品住宅成交1642万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看,环比下降27%,同比持增37%,虽然单月成交量略好于去年同期,但仍显著低于2019-2021年同期水平,市场复苏动能略显不足。
各能级城市均出现不同程度回落,一线成交韧性较强,自上月集中放量后本月小幅微跌11%,累计同比仍增21%。其中北京、深圳延续同环比齐增,深圳主要得益于供应放量,龙岗、光明等供应量基本都在10万平以上;北京则面临显著的供不应求,刚需热情不退,顺义、房山多个性价比较高刚需盘持续热销。上海、广州成交环比微降,热度略有回落,但同比仍保持增势。
二三线城市则面临热度转降,一方面整体成交回调幅度大于一线,环比降幅达30%;另一方面,各城市环比跌幅跌多涨少,仅成都、西安等中西部城市行情独立、环比持增。目前来看,回落较为显著的可分为以下三类:一是武汉、天津、重庆等尚有人口优势的强二线城市,本轮行情主要依托刚需刚改自住需求驱动,随着低价房源去化殆尽,整体需求也进入阶段性疲软期。二是长春、南宁、大连、昆明等弱二线城市,整体城市基本面欠佳,高库存问题难解,成交复归理性之后预期还将延续筑底行情。三是徐州、佛山、东莞等三四线城市,随着返乡置业、短期投资投机热情减弱,市场重新复归理性。
03 项目去化
前期两类回暖城市热度都显著下降,刚需刚改动能转弱
据CRIC调研数据,31个重点城市平均开盘去化率稳中有降至51%,较上月下降6个百分点。从周度变化来看,涨跌波幅加大,主要受推盘结构影响,由月初70%降至41%,最近一周回升至59%。
聚焦到单个城市,4月各城市环比跌多涨少,仅杭州一城去化率由上月的73%上涨至81%,二圈层新盘和老盘交替,整体去化率延续高位,常州虽然环比微增1个百分点,但是总体仍在15%以下低位波动。
从当前各城市表现来看,前期热点恒热的北京、上海、成都虽然短期去化率转降,但去化率绝对值仍保持在6成以上高位。相较而言,前期低位徘徊、短期内热度显著回升的深圳、天津、郑州、南京、武汉等本月去化率显著回落,刚需刚改退潮之后,居民购房需求复归理性,不过目前总体热度仍略好于2月同期,部分城市诸如南京、厦门等后期中高档产品预计迎来集中入市期,有望带动改善需求持续释放。
聚焦到单项目层面,刚需刚改退潮迹象更为明显,我们对比了不同城市同一项目3-4月推盘去化情况,合肥、天津、成都、南京均有热度转降迹象,以合肥为例,肥东县鼎建璟阳里项目,3月推盘去化率尚有25%,4月加推去化率便降为18%,下降了7个百分点。
04库存
30城环比微跌1.4%,福州、无锡等消化周期回归警戒线以下
4月,多数城市供求双双缩水,但供应缩量幅度要略大于成交,因此30个重点监测城市整体供求比由上月的0.91降至0.81。除深圳外的3个一线城市供求关系均趋于紧张,北京供求比更是滑落至0.1,厦门、武汉等城市也从上月的供求比大于1转入供不应求区间。受此影响,30城库存继续走低,环比下降1.4%,京沪等库存环比跌幅超过5%。
30个重点城市消化周期较上月缩短,显示库存积压状况进一步改善,尤其是郑州、厦门等降幅超过20%,无锡、福州等消化周期由18个月的警戒线以上回归安全区间内。同比来看,除大连和深圳以外,其他城市消化周期均缩短,长春、青岛等降幅较大并缩短至30个月内,去库存压力有所缓解。
05 二手住房
成交环比降17%,深苏蓉等继续放量、京杭等明显转弱
4月,17个重点城市二手房成交面积预计为895万平方米,环比下降17%,同比仍增77%。成交环比转跌固然有节假日影响网签的原因,但最主要的还是前期积压需求释放逐渐接近尾声,后续进入平缓释放期,前4月二手房累计成交3116万平方米,累计同比增长76%。
分城市来看,近9成监测城市二手房成交环比负增,北京、杭州等回调尤为明显,环比跌幅在3成左右。实际上自3月下旬起,杭州二手房带看等指标就在明显下滑,二手房成交也开始逐周走弱,反映市场活跃度持续下降。北京二手房成交在3月底迎来一波放量,随着疫情期积压需求和入学置业需求逐渐释放完毕,清明节后成交渐显疲软。
同比来看,8成以上城市成交规模均高于去年同期。成都、苏州、东莞等增幅居前,例如成都,4月二手房成交延续强势表现,规模同比翻番,根据统计局数据成都二手房价已经十五连涨,“买涨不买跌”促使刚需购房者加速入市。苏州二手房市场经历较长低迷期后迎来反弹,4月成交规模同比增长150%,达到2021年以来单月次高。深圳4月末成交明显发力,核心动因在于二手房指导价政策时隔两年迎来调整,中介平台仍需按照指导价展示房源价格,但执行层面不再影响放贷,这意味着指导价降购房杠杆进而抑制二手房交易的机制基本失效,政策利好下市场信心明显提振。但反观厦门、舟山等城市,同比增幅已收窄至20%以内,北京、宝鸡更是同比负增。
06 土地市场
成交规模延续历史低位,沪、杭集中土拍高热“接棒”
2023年4月,虽然有上海、广州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍,但受重点城市缩量提质的供地策略的影响,全国土地市场成交规模仍在历史低位。
热度方面,由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳,房企参拍热情高涨,上海首轮土拍八成地块一次性报价区间,杭州2/3地块摇号成交,极大地带动了土地市场热度,整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。房企拿地来看,大部分城市拿地主力依旧是央国企,譬如上海首轮成交的19宗地中,有八成地块被国央企竞得,占到本场土拍总金额的九成。值得注意的是,民企拿地积极性也在提升,杭州第三轮集中土拍挂牌的12宗地块中有10宗由民企竞得,民企拿地总金额142.1亿元,占比高达85%。
CRIC监测数据显示,CRIC监测数据显示,截止4月25日,一线城市本月共成交土地321万平方米,环比上涨100%,同比涨幅更是高达124%。成交金额为799亿元,环同比涨幅均在两倍以上。具体城市来看,月内开启2023年首轮集中土拍的上海成交规模最大,总成交建面达204万平方米,揽金534亿元。其次是广州,总成交建面为115万平方米,揽金264亿元,涉及10宗地,包含5宗商办、5宗纯宅地,其中4宗纯宅地封顶成交,市场热度也明显上升,整体溢价率增至12%。另外,北京通州也有1宗商办地块底价成交。
二线城市的成交规模较上月明显下降。具体来看,至25日二线城市成交建面为763万平方米,环比下降38%,同比大减63%。成交金额也随之明显下滑,环比下降36%至488亿元,同比去年下降74%。受重点城市高价地占比持续高位的影响,楼板价延续上月的高位,微增3%至6398元/平方米。具体到城市来看,本月仅杭州、长沙和成都三城成交建面超过了100万平方米。榜首杭州成交建面为131万平方米,揽金177亿元,同时也是二线城市成交金额榜首,8宗地块摇号触顶成交的比例达到67%,再次创下2022年以来新高。房企拿地方面,12宗地块中有10宗由民企竞得,民企拿地总金额142.1亿元,占比高达85%,民企拿地十分积极。除杭州、长沙、成都三城外,其余城市仅少量地块成交,成交建面多不足70万平方米,市场热度也在低位,除青岛和西安部分地块溢价成交外,其余城市以底价成交为主。
三四线城市则表现为量价齐跌。截止4月25日,总成交建面仅3018万平方米,环比下降了13%,同比大降47%。在CRIC重点监测的三四线城市中,无一城市成交规模超过100万平方米。榜首宿迁总成交建面仅66万平方米,其次是东莞,成交建面仅55万平方米,位于第三位是衢州,成交建面仅42万平方米。从区域来看,长三角三四线城市依旧是成交主力;热度来看,仅东莞、徐州、嘉兴少量地块溢价成交,其余大多数城市土拍仍以底价成交。
07 综观
中央定调积极,预期5月供应尚能放量但成交仍将走低
总体来看,4月楼市无论供求均迎来“拐点”,绝对量回归本轮行情启动2月时的水平。究其原因,主要源于行业信心尚未完全修复,前期积累的刚需刚改需求释放完毕所致。
随着月末中央政治局会议召开,再次重申“房住不炒、因城施策”,支持刚性和改善性住房需求,定调延续积极,也算是为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。展望后市,我们认为,因二季度仍是年内供应高峰期,短期供应量还有上升空间;从需求端来看,刚需疲软、改善缺位是大概率事件,整体成交仍将进一步走低。不同城市预期延续分化行情:对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言,或将面临供给约束,整体成交还将平稳运行;而对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市,仍面临阶段性的调整期,成交短期内难见明显起色,而对于依托返乡置业驱动的苏北、川渝三四线热度还将持续下滑。
本文编选自“克而瑞地产研究”,智通财经编辑:汪婕。
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