近日，“取消公摊面积”再次成为热议话题。
内蒙古自治区住建厅近日在对《关于规范房屋“公摊面积”的提案》的答复中称，将取消公摊面积的建议，列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。这一消息，被视作取消公摊有望进入决策程序的重大进展，成为全国首个对取消公摊面积做出的官方回应。
那么，“取消公摊”究竟指的是什么?以套内面积计价的方式可推广吗?
何为“取消公摊”
什么是公摊面积?公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
而公用建筑面积一般由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。
今年8月，在山东青岛，有购房者收房时发现，自己买的房子，公摊面积达到了46%以上，接近一半面积的房子被公摊给摊出去了。业主们反映，根据购房之初销售人员的解释，小区属于超高层建筑，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积可能会达到31%，所以签订购房合同时是按照这个标准来计算的公摊。但令人没想到的是，最终收房时的公摊系数却远远超过31%，经过相关部门的调查，有三栋楼的分摊系数均在46%以上。
由于目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。既然公摊面积容易引发纠纷，能不能取消呢?
在业内人士看来，取消不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。因为在《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬表示，(目前)按照建筑面积来进行计价或者产权确认，也是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于我们老百姓所有的，还是有它的合理性的。
而从购房人的角度来说，公摊面积在某种程度上也代表着小区品质。公摊面积太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户，公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中会出现很多困难和问题。
取消呼声不断
近年来，关于取消公摊面积的声音从未间断。
2018年，《新华每日电讯》发表文章《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》。文章指出，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使其在购房后需支出物业费、取暖费等更多成本。
2022年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。
洪洋介绍，目前，公摊面积没有统一标准，最后只能由开发商说了算。公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费。与此同时，公摊面积既然摊给业主，所产生的收益(广告、车位、会所、超市等收益)也应当摊给业主，可事实并非如此。
而在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，公摊面积之所以被消费者吐槽，主要是在预售制下，建筑面积与实际使用面积之间存在感观的差异，容易误导消费者。其次，公摊面积不像室内面积那么容易量出来，暗含较大的灰色空间。此外，包含公摊面积的衍生费用计算，存在不合理现象。
浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示，虽然公摊面积被广为诟病，但其存在具有一定合理性。即便按照套内面积计算，也会“羊毛出在羊身上”。在盘和林看来，公摊面积问题的关键，是规范企业行为和完善相关制度。
迈出破题第一步
公摊面积在商品房销售领域存在了20多年，要不要取消，关乎一系列规章、行业法律的调整，确实不是振臂一呼就能立马取消的。
澎湃新闻发布评论员文章表示，内蒙古自治区住建厅此番将建议上报住建部，让我们看到了该议题在程序层面破题的第一步。这次内蒙古自治区住建厅所回复的提案，主要诉求就是建议在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，把公摊面积排除在房屋计价依据之外。如此一来，消费者在购房时就可真正实现“所见即所得”，不必再为公摊面积的大小而纠结了。
不过，以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实践多年，并且已有法律法规确认。如果改革计价依据首先必须修改完善相关制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，并做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡。
与此同时，还有一些关键问题值得严肃审视。比如一些人担心，这会不会导致楼盘单价上升?会不会出现开发商为了降低成本而过度压缩公摊面积，从而影响居住品质?物业费、采暖费等计算标准是不是也要跟着变化?这背后涉及一系列的利益调整，以及可能产生的连锁反应，相关配套制度也必须及时跟上。
目前来看，既要鼓励一些地方主动试验新的计价方式，降低公摊面积问题对购房者的不利影响，也要通过合适的渠道，让消费者、监管部门、房企开发商等利益相关者对公摊面积的计算方式和标准等有更充分的讨论、更明确的共识。唯有把利弊都讲明白，把规则讲清楚，方能在实践层面更稳妥推进。
