曾是乡镇经济腾飞“排头兵”的松江区泗泾镇，再次来到转型发展的十字路口。
由于区位条件优势，泗泾镇多年前产业用地就逼近“天花板”。但在23.99平方公里行政区域内有数十个低产出的“园中园”和“厂中厂”，有的税收贡献甚至为零，存在产业低端、管理缺位、层层转租等问题。受此影响，过去较长一段时间，泗泾镇制造业发展萎靡。
“园中园”土地属于企业或私人所有，在土地二级市场上，每亩单价就超400万元。通过传统回购的方式“腾笼换鸟”，代价是泗泾镇难以承受的。如何破局？
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设置准入门槛，打造发展新引擎
泗泾镇选择从央企破局。
近日，吉利旗下新能源汽车品牌极氪ZEEKR009专场试驾会在泗泾镇手拉手汽车港召开。这场试驾会在业内颇具分量，极大提升了手拉手汽车港的显示度。
手拉手汽车港是原江南造船厂分厂所在地，因多种原因闲置后，一直是地方政府一块“心病”。这块地共157亩，一旁是泗泾镇重金打造的城市滨水空间，交通便捷，是实体产业发展的“大衣料子”。
与土地所有人——央企中船科技多次协商沟通后，对方终于同意由泗泾镇政府代为招商。
当时泗泾镇发布招商消息后，懂行的投资人都慕名而来。
“结合全镇发展规划，我们对于这个园区定位是发展新能源汽车产业，打造集国际赛事、试乘试驾、休闲娱乐、汽车文化活动等多功能于一体的国际化汽车产业园。”泗泾镇党委书记杨洪彬告诉记者，泗泾镇为这块地设置了较高的准入门槛，希望打造成泗泾商贸服务业发展的新引擎。
2020年10月，手拉手汽车港与中船科技签订20年租赁协议，项目正式启动。改造厂房的投资额超2亿元，仅灯光改造就花了数百万元。
“真金白银没白花。园区招商势头喜人，空间一直供不应求。60多家园区入驻企业含金量极高，包括极氪新能源的销售中心、长安汽车的华东销售总部和交付中心、奥迪的上海交付中心等。”手拉手汽车港董事长薛从发告诉记者，目前园区每年纳税2000多万元，下阶段有望超3000万元。
手拉手汽车港的兴起，带动了泗泾镇商销社零数据。据悉，泗泾镇2022年已完成限额以上社会消费品零售额30.71亿元，完成全年计划383.8%，同比增长221.2%。“园区为泗泾居民提供了上千个薪酬较高的工作岗位，每月人均收入可以达到8000元以上。”
敢于尝鲜政策，打破发展瓶颈
民企是破局的关键。
2013年，受生产成本、环保、物流等因素影响，红虹木业决定将生产基地从泗泾搬迁至长三角其他地区，老基地转型做园区。
“园区有75亩土地，位置好，厂房是现成的，一年就能挣四五百万元租金。”红虹产业园副总经理朱林平说。
这笔买卖对园区很划算，入驻企业多为低端仓储物流五金类企业，只需提供基本的物业服务。但对地方来说，园区非但没有税收贡献，地方还要提供道路、保洁、水电、环保、安全等隐性成本支出。
如果地方整体收购园区，在不溢价的情况下，也至少要3亿元，代价太大。如何破解？
契机出现在松江区出台产业结构调整推进存量工业用地二次开发相关政策，鼓励符合条件的“园中园”企业改造厂房，向存量要空间、向质量要效益。
“原本园区的品质低，容积率仅0.4到0.6，75亩的园区建筑面积仅3万多平方米。一旦改扩建，容积率能达到2.0，建筑面积可达11万多平方米。”朱林平说，地方政府帮园区算了笔账，虽然园区要一次性投资3.5亿元改造费用，但品质提高后，厂房也能租出价格，预计年租金达到4000万元。
算清楚“长远账”后，红虹产业园有了积极性，准备全面向专业化园区转型。光设计方案，园区就以数百万元的高价，面向国际招标。最后，园区由德国设计团队重新设计，融入产城融合新理念，建设形态美观、配套完善的高品质现代化厂房，作为导入优质外资项目的重要载体。
数年时间，红虹产业园从简陋的木质家具生产厂蝶变为高品质科创园区，获评“上海市创业孵化示范基地”，承办G60科创走廊优秀人才创新创业大赛，入驻数百家科创企业，去年税收达4000万元。
从机制上破局，发挥耦合效应
泗泾镇现有商用密码、国科、绿亮、掌安、交科众创等产业园区平台19个，面积共1000亩左右。面对“园中园”管理和服务上的短板，仅提升园区硬件水平，只是外表光鲜。单凭政府经济部门为园区提供“保姆式”招商、审批服务等，也只能围绕个别点位做文章，精力终究有限。如何从体制机制上想办法，发挥园区间耦合效应？
红虹产业园有一家行业隐形冠军企业——炉石科技。企业推出的纯麦无线K歌麦克风入选首批上海市高新技术成果转化项目，订单成倍增长，仅2022年上半年，其工业产值就同比增长90.6%，今年有望纳税千万元。
初步涉足园区运营开发的红虹产业园，能孵化培育出这样的“金凤凰”，背后的泗泾镇经济部门功不可没。
经过深入调研，泗泾镇党委政府提出打造“三优三提”园区管理“升级版”：紧紧抓住19个园区平台公司，以优化服务、优化环境、优化机制三大举措，提升精准高效标准、提升招商引资质效，提升区域竞争力。
在组织架构上，泗泾镇成立镇属公司管理和服务19个园区平台，将原本各园区零散的企业服务专员凝聚起来，形成一支上百人的“编外”招商引资和企业服务队伍矩阵。
“我们将园区平台用好，就等于多了上百名招商员、企业服务员，更有利于以商招商。”杨洪彬表示，对于服务专员无法协助解决的问题，后续会通过镇“产业项目推进会”由镇领导和镇各职能部门协调解决。
泗泾园区每季度举行的平台会议为企业津津乐道。泗泾镇定期邀请园区平台、相关企业负责人参会，镇经济、市场、税务、规划、城管、教育等职能部门共同参与，听取园区企业发展难题，实现政企面对面的“你问我答、你呼我应”。
目前，泗泾镇19个园区平台企业总户数418家，上市挂牌企业29家，高新技术企业115家，其中，2022年新增企业216家、新增上市挂牌企业4家、新增高新技术企业26家。（记者 李成东）
编辑：张月源标签： 转型升级
