潮新闻客户端 记者 武恒光
近段时间，“破发”成为二手市场的热点话题。此前，潮新闻就曾报道过，老余杭、萧山宁围都有次新房源“破发”，而最近，有消息称主城区改善小区也出现房东亏本卖房的情况。
根据网友发帖，其2021年摇中三塘板块的天御，当时选到了137㎡，总价670多万，如今只能卖到650万，小区同户型中间楼层已有多套4.8万/㎡成交，而新房均价也差不多这个价格。
(资料图片仅供参考)
此外，三塘板块隔壁的东新单元次新房香栖天第近来同样站在“破发”的舆论风口。事实如何？昨天，记者进行了实地探访。
天御未出现“破发”房源
成交价5.3-5.5万/㎡
2021年底，“捂盘”多年的天御开盘，除了1幢自持房源，剩余3幢134套可售房源一把梭哈，含精装均价4.76万/㎡。
天御楼幢分布
当时的天御已经是现房状态，最终共297组家庭登记，中签率45.12%。在新房摇号还存有余温的当时，天御的表现并不算亮眼。
2022年底，天御交付；今年初，陆续有不少房源挂牌出售。贝壳找房数据显示，截至目前，天御有19套挂牌房源，户型137-198㎡都有，挂牌均价5.6-7万/㎡。
从挂牌价看，天御的二手价格并没有网友所说“破发”那么夸张，那么，真实成交情况如何？
“网上流传的4.8万/㎡成交价是网签价，为了避税做低，基本就是在真实成交价基础上把装修款切割出去。”三塘商圈的一位中介告诉记者。
天御实景
据介绍，天御成交的二手房源以137㎡左右居多，上半年成交价以740万居多，最高卖到750-760万。“最近有所回落，这段时间成交一套137㎡，总价720万，单价在5.3万/㎡。”中介说。
自天御交付以来，已经成交七八套二手房，平均一个月成交1套，成交价在5.3-5.5万/㎡，都是还不错的中高楼层。
中介认为：“天御房东不至于亏本，但也没怎么赚钱，七七八八算下来，差不多跑个利息。”
天御之所以在二手房市场卖不上价格，冷淡的行情是一部分因素，更多的是项目本身的限制，与总价最高千万级的大盘不太匹配。
天御园区实景
一方面，小区体量小，园区内几乎没有园林景观可言；另一方面，室内装修质感和4500元/㎡的装标存在反差，背景墙、墙纸、厨房洗碗机等都没有配置。
就连中介也坦言：“天御138㎡左右的房子，总价700万出头还可以考虑；190㎡以上户型总价上千万，这个小区就差点意思了。”
香栖天第亏本出售
房东降价也难卖
最近站在“破发”风口上的小区，还有同样位于城北的香栖天第，距离天御约2.5公里。
香栖天第体量也不算大，有6幢13-14F高层和1幢公租房，一共298户，户型面积99-128㎡，以刚需、刚改为主。
这个项目开盘更早，在2020年7月-2021年4月先后开盘3次，精装限价4.5万/㎡，中签率29%-100%。去年底，香栖天第交付，交付以来二手房表现也较为平平。
不久前，有网友发帖称：香栖天第106㎡边套，新房485万买进，二手次新房400万出。此举，香栖天第被认为破发亏损。
网友发贴截图
但是，当记者向中介求证发现，这条信息并不属实，房源的确存在，但价格和网传信息差距较大。
原来，这套房源为香栖天第的二楼，面积106㎡，新房买入价380多万，最终以410万成交。
另一位中介直言，香栖天第的大部分二手房源都是亏本在售，部分房源即便账面没亏，但考虑税费、利息等持有成本，房东是亏本的，但即便如此也很难卖出去。
有一套面积100㎡的中间楼层房源，去年底挂牌，价格从最初520万，一路降到最近以469万挂牌，而当初买入就要450万。
还有一套也是中间楼层，106㎡边套，房东当初新房买入494万，目前挂牌价504万，并且还有谈价的空间，490万房东也能出，如果能以这个价成交，账面就是亏的。
从香栖天第挂牌的数据看，21套挂牌房源，七成以上挂牌价集中在4.6-5万/㎡之间，并且以中高楼层居多，而这些楼层的房源，当初买入价都不低。
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