本报讯 随着消费者对居住品质的追求日益提升，科技住宅逐渐成为房地产市场的新宠。作为一种创新的建筑科技产品，科技住宅在给人们带来便利的同时，也因其具有复杂的温湿度控制系统、新风系统，对居住者提出了制冷期间不开窗等特殊要求。近日，江苏省苏州市虎丘区人民法院审理了一起涉科技住宅不当使用引发的租赁合同纠纷案，判决确认双方租赁合同解除，承租人赔偿出租人1.1万余元，出租人退还押金及剩余房租。
为了方便孩子上学，王先生想在某学校附近租赁房屋，后在中介的介绍下看中了一套配恒温、恒湿、恒氧“三恒系统”的科技住宅。虽然相较于其他同地段房屋，该套科技住宅租金较高，但考虑到居住舒适、距离学校较近等原因，王先生以每月4800元的价格与房东李小姐于2024年2月签订了为期半年的租赁合同。
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租房4个多月后，王先生带着孩子外出，没有关闭房屋客厅窗户。同年7月初，王先生一家回到房屋，发现多个房间墙面出现大面积霉变，遂与李小姐进行沟通。李小姐提示王先生应关窗，并表示就是开窗才导致墙面发霉的。王先生却认为，正因为墙面发霉了所以要开窗。沟通无果后，李小姐带着小区物业服务人员、中介以及房屋修理人员到现场查看，发现全屋墙壁发霉、吊顶多处有水迹，原因系未关窗户导致湿气侵入、水珠长时间附着在墙壁所致，预估维修需耗时1个月。
李小姐要求王先生在租赁期满前将房屋修复或承担维修费用，不给明确答复则视为租赁合同解除。王先生则认为，房屋霉变会导致霉菌扩散、影响家人身体健康，要求李小姐限期处理，否则解除租赁合同。
双方对修缮问题无法协商一致，2024年7月5日，王先生一家搬离房屋。李小姐诉至法院，要求确认合同解除，并要求王先生赔偿维修费、违约金及房屋维修期间的空置损失。王先生则提出反诉，要求确认合同解除的同时，主张李小姐退还剩余租金、押金并支付违约金。
审理过程中，法官经实地勘察发现，案涉房屋楼栋墙面贴有《科技系统使用注意事项》，载明“夏季制冷期间不要开窗通风，以防高温高湿空气进入户内，造成墙面结露发霉”。承租房屋室内窗户上贴有“房间采用科技系统，请不要开窗，以免造成房间墙体结露”的注意事项。房屋出租时，中介人员明确告知王先生房屋系科技住宅，不能长时间开窗。
法院审理后认为，在租赁房屋后实际使用的近5个月期间，房屋并无任何霉渍，李小姐已尽到交付符合正常安全使用条件房屋的义务。同时，根据房屋楼栋墙面、室内窗户上的相关提示以及中介人员明确表述，李小姐也合理告知了王先生房屋使用注意事项。但王先生在梅雨季开窗，明显使用不当，应承担维修责任，其拒绝履行维修义务，违反合同约定，应当承担违约责任。
考虑到双方均有意向解除合同，且王先生一家于7月5日实际搬离，法院依法确认租赁合同于7月5日解除。结合房屋的维修费用及相应的因维修占用房屋的空置损失，案涉房屋租赁合同中约定的违约金低于因王先生违约造成的李小姐的实际损失，法院综合双方合同履行情况，酌定王先生一次性赔偿李小姐房屋维修费用及房屋维修期间的空置损失共1.1万余元；同时，李小姐应退还押金、合同未履行期间对应的租金。法院最终作出前述判决。判决作出后，双方均未上诉。该判决现已生效。
法官提醒
对于科技住宅、地暖房等特殊类型房屋，在梅雨季节等特殊气候条件下，需要特别注意防潮措施，并严格遵守使用规范。相较于普通房屋，租赁此类房屋时，出租人与承租人应尽到更高注意义务。出租人应通过书面合同、口头告知、张贴提示等多种方式，全面履行告知义务，确保承租人充分知晓房屋使用注意事项；承租人应当按照操作说明使用房屋设施，避免因不当操作导致设备损坏或房屋受损。即使因房屋租赁问题产生争议，租赁双方也应本着诚信原则及时协商，主动采取补救措施，共同推动争议妥善解决。
（李琴 吴亦为）
来源：人民法院报
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